WeWork لا تزال تنمو. هذا ليس بالضرورة أمرًا جيدًا.

ችግሮቹን ለማስወገድ መሳሪያችንን ይሞክሩ

أكبر مستأجر مكتب في مدينة نيويورك يكبر.

وقع مكتب WeWork في مانهاتن في عام 2019.

WeWork هي إلى حد بعيد أكبر مستأجر للمكاتب في مدينة نيويورك وهو يزداد حجمًا.

درو أنجرير / جيتي إيماجيس

هذه القصة جزء من مجموعة قصص تسمى أعد الترميز

كشف وشرح كيف يتغير عالمنا الرقمي - ويغيرنا.

شركة WeWork للعمل المشترك المحاصرة لا يزال ينمو. هذا ليس ما قد تتوقعه من شركة كان لابد من إنقاذها مؤخرًا وتعهدت بخفض التكاليف وتحقيق أرباح في غضون ثلاث سنوات. في نوفمبر ، WeWork تسريح ما يقرب من 20 في المائة من موظفيها كإجراء لخفض التكاليف.

في الربع الأخير من عام 2019 ، استأجرت WeWork مساحة إضافية تبلغ 441000 قدم مربع - بحجم ستة مكاتب نموذجية من WeWork ، على الرغم من أنها تشمل عقد إيجار ضخم واحد بمساحة 360.000 قدم مربع في 437 Madison - في مانهاتن ، أكبر أسواقها ، وفقًا لبيانات جديدة من شركة الخدمات العقارية Cushman & Wakefield. اعتبارًا من نهاية عام 2019 ، كانت تستأجر ما مجموعه 8.2 مليون قدم مربع في البلدة ، حيث لا تزال أكبر مستأجر للمكاتب ، متغلبًا على JP Morgan Chase بما يقرب من 3 ملايين قدم مربع.

أعلنت WeWork أيضًا في ديسمبر أنها افتتحت رقمًا قياسيًا شخصيًا لـ 52 مبنى على مستوى العالم في شهر واحد. كانت بعض هذه الفتحات مخصصة للعقارات المؤجرة قبل أن يتضح المدى الكامل لمشاكل WeWork المالية. وعلى الرغم من أن عام 2019 يمثل عامًا قياسيًا بالنسبة إلى WeWork من حيث المساحة بالقدم المربع من عقود الإيجار التي بدأت في الولايات المتحدة ، إلا أن هناك عددًا أقل من الصفقات على الكتب لعام 2020. ومن المتوقع حتى الآن أن تضيف WeWork مساحة تزيد قليلاً عن 2 مليون قدم مربع هذا العام ، مقارنة بـ 7.7 مليون في عام 2019 ، وفقًا للبيانات التي قدمتها شركة المعلومات العقارية Costar Group. من المؤكد أن نمو شركة العمل المشترك يتباطأ.

ومع ذلك ، فإن إضافة مواقع جديدة في نهاية عام 2019 قد يتسبب في عبء مالي أكبر على WeWork.

لكن WeWork تقول أن هذا كله جزء من الخطة.

أوضحت WeWork وقيادتها التنفيذية الجديدة أننا سنواصل النمو والتوسع جغرافيًا بطريقة ذكية ومربحة ، مع التركيز على أسواقنا الأفضل أداءً ، بما في ذلك نيويورك ، حسبما ذكرت الشركة في بيان إلى Recode.

في نوفمبر ، مارسيلو كلور ، الذي تم تعيينه رئيسًا تنفيذيًا بعد تم طرد المؤسس والرئيس التنفيذي السابق آدم نيومان و موجز مسار من ست نقاط للربحية يتضمن التوسع جغرافيًا بطريقة ذكية ومربحة. بعد أن أنقذت شركة SoftBank ، أكبر مستثمر لها ، الشركة في أكتوبر ، قال كلور للموظفين العصبيين لقد خطط للتركيز على الأعمال الأساسية للشركة المتمثلة في تأجير المكاتب بدلاً من مشاريع WeWork الجانبية العديدة ، مثل المدارس والمجمعات التجارية.

ذكرت المعلومات في الشهر الماضي كانت WeWork تحاول سرًا الحصول على العديد من صفقات إيجار المكاتب. انخفض معدل إشغال الشركة ، أو مدى تأجير مواقعها بالكامل ، إلى 79٪ في المتوسط ​​في الربع الثالث من عام 2019 ، انخفاضًا من 84٪ في العام السابق ، وذلك بفضل افتتاح المباني الجديدة.

كلور قال إنه يريد أن يكون التدفق النقدي الحر موجبًا للشركة بحلول عام 2023 ، مما يعني أنها تولد نقودًا أكثر مما تنفقه على عمليات مثل تأجير المساحات المكتبية وتشغيلها. WeWork خسرت 1.25 مليار دولار من إيرادات 934 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2019.

يمكن للتوسع أن يجعل أهداف الربحية أكثر صعوبة.

قال بول ليونارد ، مستشار إداري في CoStar ، لـ Recode ، إنهم سيتعين عليهم دائمًا البحث عن بعض التحركات الإستراتيجية ، لكنني لا أعتقد أنه ينبغي عليهم التوسع في هذه المرحلة. يجب أن يركزوا على بعض المواقع وربما يغادرون مواقع أخرى.

جوناثان واسستروم ، الرئيس التنفيذي لشركة قدم مربع ، وهي شركة عقارية تجارية تساعد الشركات في العثور على مساحات مكتبية ، لا تعتقد أن الحصول على عقود إيجار جديدة يعد بالضرورة أمرًا سيئًا بالنسبة إلى WeWork.

بشكل عام ، إنها عملية حسابية اقتصادية: كم ستدفع مقابل المساحة؟ كم تتوقع أن تخرج منه؟ كيف يبدو التباين؟ ما هي التكاليف الأولية؟ هو قال.

إنه سؤال 64000 دولار: هل تقوم بالصفقات الصحيحة أو تعقد الصفقات لأنك تحتاج إلى عقد الصفقات؟

بينما تمتلك WeWork ملفات بشكل ملحوظ رفضت تحليل الربحية الدقيقة لمواقعها الجديدة مقابل المواقع الناضجة ، ونحن نعلم من ذلك الآن البائد IPO الإيداع أنه اعتبارًا من هذا الصيف ، كانت حوالي 70 بالمائة من مواقعها مفتوحة لمدة تقل عن عامين - وهو ما تصنفه WeWork على أنه وقت نمو الموقع. من المحتمل أن يكون التدفق الأخير للفتحات قد جعل نسبة المواقع الجديدة إلى المواقع الناضجة أسوأ.

المواقع الأحدث أقل ربحية بشكل أساسي من المواقع الحالية. عندما تحصل WeWork على عقد إيجار جديد ، يتعين عليها إنفاق الأموال لتحديث المساحة والإعلان عنها للمستأجرين. يستغرق الأمر أيضًا وقتًا لملء المساحة بالمستأجرين ، مما يعني أنه يتعين على الشركة البقاء على قيد الحياة في غضون ذلك من خلال إيرادات أقل من مكان ناضج.

بالإضافة إلى ذلك ، أوضح ليونارد أنه كلما طالت مدة عقد الإيجار لدى WeWork ، زاد احتمال جني الأموال منه - لأن الإيجار يميل إلى أن يكون أقل تكلفة في الماضي ، لكن الشركة تفرض أسعارًا اليوم على عملائها.

والعكس صحيح في حالة الانكماش الاقتصادي.

إذا وقعوا عقد إيجار مع إيجار 2019 واتضح أن 2019 هو الجزء العلوي من السوق ، وكان لدينا ركود في 2020 أو 2021 وانخفض الإيجار - سيحصل المستأجرون على المدى القصير على ميزة الإيجار الأرخص ، قال ليونارد. في هذه الأثناء ، سوف تكون WeWork ملزمة بدفع إيجار ذروة الإيجار.

ومع ذلك ، يعتقد خبراء العقارات أن الطلب على مساحات العمل المشترك سيستمر في النمو في حالة حدوث ركود. الفكرة هي أنه في حين أن الركود سيؤدي إلى تقليص بعض الشركات أو التخلي عن مساحات العمل المشتركة ، فإن الشركات الأخرى ستقلص حجمها إلى مساحات عمل مشتركة.

بغض النظر ، سيكون الانكماش الاقتصادي أمرًا مؤلمًا وسيكون بمثابة اختبار لنماذج أعمال WeWork's وغيرها من شركات العمل المشتركة.